전세계약 특약사항은 계약서에 이미 인쇄된 기본 조항만으로 다 담기 어려운 약속을 구체적으로 적는 부분입니다. 전세보증금은 금액이 큰 만큼 “나중에 해주겠다”, “문제없다”는 말만 믿기보다 중요한 약속은 계약서 특약으로 남기는 것이 좋습니다.
특히 전세사기 예방을 위해서는 근저당 말소, 신규 담보권 설정 금지, 전세보증금반환보증 가입, 소유권 변경, 세금 체납, 수리 책임처럼 실제 분쟁으로 이어질 수 있는 내용을 명확히 적는 것이 중요합니다.
주의: 아래 문구는 HUG 전세사기예방센터와 법무부 주택임대차 표준계약서의 취지를 바탕으로 정리한 참고 예시입니다. 주택의 권리관계와 계약 조건에 따라 문구와 법적 효과가 달라질 수 있으므로 복잡한 계약은 공인중개사·법률전문가와 함께 확인하세요.
전세계약 특약사항 핵심만 먼저 보기
계약 상황에 따라 다음 항목을 우선 검토하세요.
① 잔금일·전입신고 다음날까지 신규 근저당 등 담보권 설정 금지
② 기존 근저당 말소 조건과 말소 시점 명시
③ 임차인 귀책 없이 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 경우 계약 해제·반환 조건
④ 임대인 변경 또는 소유권 이전 시 사전 고지
⑤ 미고지 선순위 임차보증금·세금 체납 등 중대한 사실 발견 시 처리 방법
⑥ 계약금·잔금 지급 계좌와 수령인 명확화
⑦ 옵션·하자·수리비 부담 주체 명확화
⑧ 특약 불이행 시 계약 해제·손해배상 등 처리 기준
1. 신규 근저당·담보권 설정 금지 특약
전세계약에서 가장 중요한 특약 중 하나입니다. 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 권리 보호의 효력이 발생하는 시점까지 공백이 생길 수 있기 때문입니다.
예시 문구
“임대인은 임차인이 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖춘 날의 다음 날까지 해당 주택에 새로운 근저당권, 전세권 등 임차인의 권리에 영향을 줄 수 있는 담보권을 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제 또는 해지할 수 있으며, 임대인은 임차인에게 발생한 손해를 배상한다.”
법무부 주택임대차 표준계약서에도 임차인이 약정일까지 전입신고와 확정일자를 받고, 임대인은 그 다음 날까지 저당권 등 담보권을 설정하지 않는 취지의 특약이 포함돼 있습니다.
2. 기존 근저당 말소 특약
등기부등본에 이미 근저당권이 있고 임대인이 잔금으로 대출을 상환해 말소하기로 했다면 단순히 구두로 약속하지 말고 말소할 금액, 시점, 방법을 구체적으로 적는 것이 좋습니다.
예시 문구
“임대인은 잔금 수령과 동시에 ○○은행 채권최고액 ○○원의 근저당권을 상환하고 말소 절차를 진행한다. 해당 근저당이 약정대로 말소되지 않을 경우 임차인은 잔금 지급을 보류하거나 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 임차인에게 지급받은 금액을 반환한다.”
HUG도 선순위 근저당을 없애기로 약속했다면 그 내용을 특약으로 명확히 적고, 조건이 이행되지 않을 때 계약을 어떻게 처리할지도 함께 정하도록 안내합니다.
3. 전세보증금반환보증 가입 불가 특약
전세보증보험에 가입할 계획이라면 계약 후 심사에서 가입이 거절될 가능성까지 대비해야 합니다. 주택가격, 선순위채권, 권리관계, 임대인 관련 사유 등으로 가입이 되지 않을 수 있기 때문입니다.
예시 문구
“임차인의 귀책사유 없이 해당 주택 또는 임대인 사유로 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금 등 이미 지급받은 금액을 임차인에게 반환한다.”
HUG 전세사기예방센터 역시 임차인의 책임이 아닌 이유로 반환보증에 가입하지 못하는 경우 계약 취소 및 보증금 반환 내용을 특약에 명시하도록 안내하고 있습니다. 가입조건 자체는 전세보증보험 가입조건 2026에서 확인할 수 있습니다.
4. 임대인 변경·소유권 이전 관련 특약
계약 후 입주 전이나 계약기간 중 주택 소유자가 바뀌는 상황도 고려할 수 있습니다. 소유권 변경 자체가 항상 위험한 것은 아니지만, 임차인이 모르는 사이 임대인이 바뀌면 보증금 반환 책임과 새 임대인의 재정상태를 다시 확인해야 할 수 있습니다.
예시 문구
“임대인은 임대차기간 중 주택의 소유권을 제3자에게 이전하려는 경우 임차인에게 사전에 그 사실을 통지하고, 새로운 소유자가 본 임대차계약 및 보증금 반환의무를 승계하도록 한다.”
주택의 권리관계가 복잡하거나 소유권 이전이 예정되어 있다면 특약만 믿지 말고 계약 당일과 잔금일, 입주 후에도 등기부등본을 다시 확인하는 것이 안전합니다. 갑구·을구에서 실제로 무엇을 봐야 하는지는 등기부등본 보는 법에서 정리했습니다.
5. 선순위 임차보증금·세금 체납 고지 특약
다가구주택은 다른 세입자의 보증금이 내 보증금보다 먼저 보호될 수 있고, 임대인의 세금 체납도 상황에 따라 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다. 계약 전에 확인한 내용과 실제 내용이 다를 경우를 대비해 특약으로 남겨둘 수 있습니다.
예시 문구
“임대인은 계약 체결 시 임차인에게 고지한 선순위 임차보증금, 선순위 채권 및 세금 체납 관련 정보가 사실과 다르지 않음을 확인한다. 계약 체결 후 임차인의 보증금 회수에 중대한 영향을 미칠 수 있는 미고지 사실이 확인되는 경우 당사자는 계약 해제 및 지급금 반환 여부를 협의한다.”
이 항목은 주택마다 상황이 크게 다르므로, 단순 문구보다 실제 자료 확인이 더 중요합니다. 전체 확인 순서는 전세사기 예방 체크리스트 2026를 함께 참고하세요.
6. 계약금·잔금 지급 계좌 특약
계약금과 잔금은 가급적 등기부상 소유자인 임대인 명의 계좌로 이체하는 것이 좋습니다. 가족이나 대리인 등 제3자 계좌로 보내야 하는 경우에는 대리권과 수령 권한을 명확히 확인해야 합니다.
예시 문구
“계약금과 잔금은 임대인 ○○○ 명의의 ○○은행 계좌로 지급하며, 별도 계좌로 지급해야 하는 경우 임대인의 서면 동의와 적법한 수령 권한을 확인한다.”
7. 옵션·하자·수리 책임 특약
전세계약 분쟁은 보증금뿐 아니라 에어컨, 냉장고, 보일러, 누수, 곰팡이, 도배 같은 생활 문제에서도 자주 발생합니다. HUG도 구두로 약속한 수리나 보수 내용을 특약에 적도록 안내하고 있습니다.
예시 문구
“임대인은 입주 전까지 안방 벽면 누수 흔적을 보수하고 도배를 완료한다. 기본 옵션으로 제공되는 에어컨·냉장고·세탁기의 정상 작동 여부를 인도 전에 확인하며, 임차인의 고의·과실이 아닌 노후·고장에 대한 수리 책임은 임대인이 부담한다.”
특히 겨울철 보일러가 노후되어 있다면 교체·수리 책임을 계약 전에 명확히 해두는 것이 좋습니다. 실제 교체 견적을 볼 때 필요한 기준은 보일러 교체 비용 2026에서 확인할 수 있습니다.
8. 특약 불이행 시 처리 방법까지 써야 합니다
“근저당을 말소한다”, “도배를 해준다”는 약속만 적으면 실제로 약속이 지켜지지 않았을 때 다시 분쟁이 생길 수 있습니다. 가능하면 언제까지 무엇을 이행하는지, 불이행 시 계약금과 잔금을 어떻게 처리하는지까지 함께 적으세요.
예시 문구
“위 특약사항이 약정일까지 이행되지 않을 경우 임차인은 잔금 지급을 보류하거나 계약 해제 여부를 선택할 수 있으며, 계약이 해제되는 경우 임대인은 임차인에게 지급받은 금액을 반환한다.”
전세계약 특약 작성할 때 피해야 할 표현
특약은 길게 쓰는 것보다 객관적으로 확인할 수 있게 쓰는 것이 중요합니다. 법무부와 HUG도 계약내용은 모호하지 않게 구체적으로 작성할 것을 강조합니다.
“대출은 알아서 정리한다”보다는 “잔금 수령과 동시에 ○○은행 근저당을 상환하고 말소한다”, “집을 깨끗하게 해준다”보다는 “입주 전까지 거실 벽면 곰팡이 제거 및 도배를 완료한다”처럼 대상과 시점을 구체적으로 적는 편이 좋습니다.
특약만 넣으면 전세사기를 막을 수 있을까?
아닙니다. 특약은 중요한 보호장치지만 등기부등본, 주택 시세, 임대인 정보, 선순위채권, 보증보험 가입 가능 여부 같은 기본 확인을 대신할 수 없습니다.
특히 계약 체결일 다음 날까지 소유권 변경이나 근저당 설정을 하지 않는 특약을 넣었더라도 실제로 지켜졌는지 확인하려면 잔금 지급 직전과 입주 후 등기부등본을 다시 확인해야 합니다. HUG도 계약 직후 등기 변동을 재확인하도록 안내하고 있습니다.
전세계약 후 바로 해야 할 일
주택을 인도받은 뒤에는 전입신고와 확정일자를 가능한 한 신속하게 처리하세요. 온라인 신청 방법은 전입신고 인터넷 신청 방법, 확정일자 인터넷 신청 방법에서 확인할 수 있습니다.
또한 신고 대상 계약이라면 주택 임대차계약 신고도 정해진 기간 안에 처리해야 합니다.
전세계약 특약사항 FAQ
Q. 특약은 많이 넣을수록 좋은가요?
무조건 많다고 좋은 것은 아닙니다. 실제 계약과 관련된 위험을 구체적으로 적는 것이 중요합니다. 핵심은 근저당·보증보험·소유권·선순위 권리·수리 등 해당 주택에서 실제로 문제가 될 수 있는 항목입니다.
Q. 공인중개사가 작성해 준 특약만 믿어도 되나요?
중개사가 작성한 내용을 그대로 서명하기보다 본인이 합의한 조건과 일치하는지 직접 확인해야 합니다. 이해되지 않는 문구가 있다면 서명 전에 설명을 요청하세요.
Q. 근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
근저당이 있다고 모든 전세계약이 위험한 것은 아니지만 주택가격, 채권최고액, 선순위권리, 보증금 규모를 함께 확인해야 합니다. 잔금으로 말소하기로 했다면 말소 조건을 특약에 구체적으로 적는 것이 좋습니다.
Q. 보증보험 가입 불가 특약은 꼭 넣어야 하나요?
전세보증금반환보증 가입을 전제로 계약한다면 매우 중요하게 검토할 만한 특약입니다. 다만 임차인의 귀책 여부와 반환 조건을 명확히 정하는 것이 좋습니다.
Q. 특약을 위반하면 계약이 자동으로 무효가 되나요?
모든 특약 위반이 자동으로 같은 법적 결과를 만드는 것은 아닙니다. 특약의 내용과 위반 정도, 계약 구조에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 계약에서는 “계약 해제 가능 여부, 지급금 반환, 손해배상” 등을 구체적으로 정하고 필요하면 법률전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.
마무리
전세계약 특약사항은 나중에 문제가 생겼을 때를 위한 문장이기도 하지만, 계약 전에 임대인과 조건을 명확히 합의하는 과정이라는 점에서 더 중요합니다.
신규 담보권 설정 금지 → 기존 근저당 말소 → 반환보증 가입 가능 여부 → 소유권 변경 → 선순위 권리와 체납 → 지급계좌 → 하자·수리 → 불이행 시 처리 순서로 확인하면 빠뜨릴 가능성을 줄일 수 있습니다.
공식 참고자료
HUG 전세사기예방센터 – 특약사항 작성
HUG 전세사기예방센터 – 계약 직후 유의사항
법무부 주택임대차 표준계약서 안내
