전세보증보험은 전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 일정 요건에 따라 임차인에게 보증금을 대신 지급하는 상품을 통칭해 부르는 말입니다. 기관별 공식 상품명은 서로 다릅니다.
2026년 현재 대표적으로 HUG 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증, HF 한국주택금융공사의 전세지킴보증, SGI서울보증의 전세금보장신용보험을 비교할 수 있습니다.
셋 다 “보증금을 보호한다”는 목적은 비슷하지만 가입 가능한 보증금, 보증료율, 대출 연계 여부, 주택가격 심사, 신청방법이 다르기 때문에 단순히 가장 싼 상품만 고르기보다 본인의 전세계약 조건에 맞는지 먼저 확인해야 합니다.
| 구분 | HUG | HF | SGI |
|---|---|---|---|
| 상품명 | 전세보증금반환보증 | 전세지킴보증 | 전세금보장신용보험 |
| 보증금 기준 | 수도권 7억원 이하 그 외 5억원 이하 | 수도권 7억원 이하 그 외 5억원 이하 | 아파트는 임차보증금 전액 아파트 외 주택은 10억원 이내 |
| 주택가격 심사 | 주택가격×90%에서 선순위채권 차감 | 주택가격×90%에서 선순위채권 차감 | SGI 자체 인수심사 기준 적용 |
| 신청시기 | 계약기간 1/2 경과 전 | 계약기간 1/2 경과 전 | 원칙적으로 계약기간 1/2 경과 전 |
| 보증료율 | 연 0.115~0.154% | 연 0.04~0.18% | 아파트 연 0.183% 기타주택 연 0.208% 기준 |
| 특징 | 가입채널이 다양함 | HF 전세자금보증 이용자 중심 | 고액 전세 선택지가 될 수 있음 |
HUG 전세보증금반환보증 가입조건
HUG 전세보증금반환보증은 전세계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 못할 때 HUG가 보증책임을 지는 상품입니다. 2026년 현재 보증대상 전세보증금은 수도권 7억원 이하, 수도권 외 지역 5억원 이하입니다.
- 신청하려는 주택에 실제 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받을 것
- 전세계약기간이 1년 이상일 것
- 원칙적으로 공인중개사를 통해 체결한 계약일 것
- 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격×90% 이내일 것
- 선순위채권이 HUG가 정한 한도를 넘지 않을 것
- 등기부상 압류·가압류·경매신청 등 소유권 권리침해가 없을 것
예를 들어 HUG가 인정한 주택가격이 3억원이고 선순위채권이 없다면 단순 계산상 주택가액은 2억7천만원입니다. 전세보증금이 이 한도를 넘으면 다른 조건을 충족하더라도 가입이 어려울 수 있습니다.
HUG는 언제까지 신청해야 하나요?
HUG는 원칙적으로 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 신규계약이라면 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 신청시기를 확인하는 것이 안전합니다.
계약기간 2년이라면 대략 계약 후 1년이 지나기 전에 신청해야 한다고 이해하면 쉽지만, 실제 기산일은 계약내용에 따라 달라질 수 있으므로 HUG 신청화면에서 정확히 확인하는 편이 좋습니다.
HUG 보증료는 얼마인가요?
HUG 모바일 안내 기준 보증료율은 보증금 수준, 주택유형, 부채비율 등에 따라 연 0.115~0.154% 수준이 적용됩니다.
보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 보증기간 ÷ 365
보증금이 3억원이고 1년을 보증한다고 단순 가정하면 연 0.115%일 때 약 34만5천원, 연 0.154%일 때 약 46만2천원 수준입니다. 실제 보증료는 심사 후 확정되며 할인·할증 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
2026년 10월 30일부터 HUG 제도가 바뀔 예정입니다
HUG는 2026년 9월 사전 안내를 통해 2026년 10월 30일 보증신청 건부터 상품명을 더 알기 쉽게 바꾸고 사전한도심사를 도입할 예정이라고 공지했습니다.
- 전세보증금반환보증 → 전세반환보증
- 이사·잔금 지급 전 주택가격과 임대인 보증금지 여부 등을 미리 확인하는 사전한도심사 도입 예정
현재 이 글을 보는 시점이 2026년 10월 30일 이후라면 HUG 홈페이지에서 변경된 상품명과 신청절차를 다시 확인하세요.
HF 전세지킴보증은 누구에게 맞을까요?
HF의 전세지킴보증은 임대차계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 못할 때 HF가 대신 반환하는 상품입니다. 다만 중요한 차이가 있습니다. HF 전세자금보증을 이용 중이거나 이용 예정인 경우에 이용할 수 있는 구조입니다.
일반 전세지킴보증의 임차보증금 기준은 HUG와 마찬가지로 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하입니다. 보증금 일부만 가입하는 방식이 아니라 임대차보증금 전액이 보증한도 안에 들어와야 합니다.
HF 보증한도 = 주택가격×90% – 선순위채권총액
또한 임대차계약기간이 1년 이상이어야 하고 신규가입은 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
HF 보증료율은 LTV에 따라 달라집니다
| HF LTV | 기준 보증료율 |
|---|---|
| 70% 이하 | 연 0.04% |
| 70% 초과~80% 이하 | 연 0.11% |
| 80% 초과~90% 이하 | 연 0.18% |
HF의 LTV는 (선순위채권총액 + 임대차보증금) ÷ 주택가격으로 계산합니다. 우대가구에 해당하면 일정 폭의 보증료율 인하가 적용될 수 있습니다.
HF는 보증금 반환채권 양도 절차도 확인해야 합니다
HF는 2024년 7월 10일 이후 신규 보증신청 건에 대해 보증서 발급 전까지 임차보증금 반환채권을 HF에 양도하는 절차가 필요합니다. 통지 방식이나 임대인의 승낙 방식 등 세부 방법은 취급은행에서 안내받을 수 있습니다.
따라서 단순히 “집주인 동의가 필요한가?”라는 한 문장으로 판단하기보다, 이용하려는 상품의 채권양도·통지 절차를 확인하는 것이 정확합니다.
SGI 전세금보장신용보험은 무엇이 다른가요?
SGI서울보증의 상품은 공식 명칭이 전세금보장신용보험입니다. HUG·HF와 달리 보증금이 큰 전세계약에서 선택지가 될 수 있다는 점이 특징입니다.
한국주택금융공사의 임대차 교육자료에 따르면 SGI 상품은 아파트의 경우 임대차계약서상 임차보증금 전액, 아파트 외 주택은 10억원 이내에서 가입을 검토할 수 있습니다. 대상주택은 아파트·오피스텔·단독·다가구·연립·다세대·도시형생활주택 등입니다.
기준 보험료율은 아파트 연 0.183%, 기타주택 연 0.208% 수준으로 안내되며 LTV에 따라 할인 또는 할증이 적용될 수 있습니다. 실제 가입 당시 보험료와 인수조건은 SGI의 최신 심사결과를 확인해야 합니다.
HUG·HF·SGI 중 어떤 상품을 먼저 볼까요?
| 상황 | 먼저 확인할 상품 |
|---|---|
| 수도권 7억원 이하 일반 전세 | HUG를 우선 비교 |
| HF 전세자금보증을 이용 중 | HF 전세지킴보증 함께 비교 |
| 보증금이 HUG·HF 한도를 초과 | SGI 가입 가능 여부 확인 |
| 주택가격 대비 전세가율이 높음 | 어느 기관이든 가입 전 한도심사 필수 |
| 다가구주택 | 선순위 임차보증금까지 반드시 확인 |
이 표는 상품을 고르는 절대적인 기준이 아니라 어느 기관부터 확인할지 정하는 출발점입니다. 같은 집이라도 기관별 주택가격 산정방식과 선순위채권 심사가 달라 최종 결과가 다를 수 있습니다.
전세보증보험 가입이 거절되는 대표적인 이유
- 전세가율이 너무 높은 경우: 보증금과 선순위채권이 인정 주택가액을 넘는 경우
- 근저당이 많은 경우: 선순위채권 한도를 초과한 경우
- 등기부 권리침해: 압류·가압류·경매·가처분 등이 있는 경우
- 신청기한 경과: 계약기간 절반을 넘긴 뒤 신청한 경우
- 전입신고·확정일자 미완료: HUG 등 상품의 기본요건을 갖추지 못한 경우
- 주택가격 확인이 어려운 경우: 심사에 필요한 가격자료가 부족하거나 감정평가 요건을 충족하지 못한 경우
- 다가구 선순위 임차인 문제: 다른 세입자의 보증금까지 합산한 선순위 부담이 큰 경우
계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 게 좋습니다
전세보증은 계약 후 알아보기보다 계약 전에 가입 가능성을 확인하는 편이 안전합니다. 특히 전세가율이 높거나 다세대·다가구주택이라면 등기부와 주택가격, 선순위보증금을 먼저 확인해야 합니다.
이미 계약을 준비하고 있다면 부동산 중개수수료 2026에서 전세·월세 복비 계산법도 함께 확인할 수 있습니다.
전입신고와 확정일자는 왜 중요한가요?
전입신고와 확정일자는 보증가입뿐 아니라 임차인의 대항력과 우선변제권을 갖추는 과정에서도 중요합니다. 특히 HUG는 실제 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받은 것을 기본요건으로 안내하고 있습니다.
아직 처리하지 않았다면 전입신고 인터넷 신청 방법과 확정일자 인터넷 신청 방법을 함께 확인해두세요.
신고대상 임대차계약이라면 주택 임대차계약 신고 방법도 같이 확인하는 것이 좋습니다.
전세보증보험 FAQ
전세보증보험은 의무가입인가요?
일반 개인 임차인이 가입하는 전세보증금 반환보증은 모든 전세계약에서 법적으로 의무인 상품은 아닙니다. 다만 보증금이 크고 전세가율이 높은 계약에서는 위험관리 수단으로 검토할 가치가 큽니다.
집주인이 동의하지 않으면 가입 못 하나요?
기관과 상품별 절차가 다릅니다. 과거처럼 모든 상품에서 집주인의 사전동의를 요구하는 구조는 아니지만, HF처럼 보증금반환채권 양도 통지 또는 승낙 절차가 필요한 상품도 있습니다. 가입하려는 상품의 최신 절차를 확인해야 합니다.
보증금이 7억원이 넘으면 무조건 가입할 수 없나요?
HUG와 일반 HF 상품은 수도권 7억원 한도가 있지만 SGI는 아파트 등에서 다른 한도기준을 적용하므로 대안이 될 수 있습니다. 다만 SGI도 주택가격과 권리관계에 대한 별도 심사가 있습니다.
반전세도 보증가입이 가능한가요?
가능한 경우가 있습니다. HUG는 보증부 월세계약의 경우 월세를 전월세전환율로 환산해 보증금 기준을 판단합니다. 실제 적용금액은 신청 당시 기관의 전환율과 계약조건을 확인해야 합니다.
전세보증보험에 가입하면 무조건 전액 돌려받나요?
보증서에 기재된 보증금액과 약관상 보증책임 범위 안에서 보장됩니다. 계약 종료·해지, 임차권등기 등 보험금·보증금 청구요건을 갖춰야 하므로 가입했다고 해서 아무 절차 없이 자동 지급되는 것은 아닙니다.
정리: 계약 전에 ‘보증한도’를 먼저 계산하세요
2026년 전세보증보험을 비교할 때는 보증료보다 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. HUG와 HF는 기본적으로 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 한도 안에 전세보증금이 들어와야 하며, 전입신고·확정일자·신청기한 같은 조건도 충족해야 합니다.
HUG·HF 한도를 넘는 고액 전세라면 SGI를 함께 비교할 수 있고, HF 전세자금보증을 이용 중이라면 전세지킴보증을 같이 확인할 수 있습니다. 최종 가입 가능 여부는 주소·등기부·계약서·선순위채권을 바탕으로 기관의 실제 심사를 받아야 확정됩니다.
공식 자료 확인
- HUG – 전세보증금반환보증 상품개요
- HUG – 전세보증금반환보증 보증료·제출서류
- HUG – 2026년 10월 30일 제도개선 사전안내
- HF – 일반전세지킴보증
- HF – 전세지킴보증 가입가능여부 확인
- HF – 전세지킴보증 보증료율 안내
- SGI서울보증 – 고객지원·상품 문의
최종 업데이트: 2026년 10월 6일. 전세반환보증 상품은 주택가격 산정기준, 보증료율, 접수채널과 심사정책이 변경될 수 있습니다. 실제 계약 전 HUG·HF·SGI의 최신 상품안내와 개별 심사결과를 반드시 확인하세요.
